Споры по договорам ренты
(пожизненного иждивения)
Из всех возможных сделок по распоряжению недвижимым имуществом договор ренты мне представляется наиболее уязвимым, имея в виду оспаривание сделок. Тем не менее существует устойчивое заблуждение, что это чуть ли не самый надежный договор , который оспорить невозможно. Это далеко не так. На самом деле его очень легко оспорить.
В моей практике однажды случилось одно дело, которое меня окончательно в этом убедило. Я представлял интересы плательщика ренты и был абсолютно убежден, что поводов для расторжения договора ренты не было никаких. И тем не менее.
Одна одинокая бабушка заключила договор ренты с соседями, и те безукоризненно выполняли его условия. Бабушка жила у них в отдельной комнате, была накормлена, ухожена, обстирана, в случае необходимости ей оказывалась медицинская помощь, покупались лекарства. Но бабушка вдруг затосковала. Стала просить найти ее родную дочь. Но где ее искать, соседи не знали. Да и зачем? Бабушкой она не интересовалась, а тут еще пойдут скандалы и разборки по поводу дома. Отнекивались и успокаивали бабушку. И тут бабушка совершает «побег». Нет, ее никто не держал под замком, но ушла она тайно, «отмахав» пешком кварталов пять или шесть. Пришла она к свой знакомой, которая, как думала бабушка, наверняка знала где ее дочь. И дочь действительно нашлась. Соседи тоже не сидели сложа руки, разыскали бабушку, но та наотрез отказалась возвращаться в хлебосольный дом, но при этом плакала и благодарила за хороший уход за ней.
А через некоторое время в суд был подан иск от имени бабушки о расторжении договора ренты. Как я уже говорил, у меня не было ни тени сомнения, что договор ренты исполнялся безупречно. В суде это подтвердили и многочисленные свидетели, в том числе работники соцзащиты и медработники. Но было ясно, что пожизненное иждивение в натуре исполняться не может - бабушка категорически отказалась проживать с соседями под одной крышей. И что было делать? Мы подали встречный иск в котором просили суд изменить договор ренты, заменив содержание в натуре на денежное содержание, сославшись при этом на существенное изменение условий договора. Но... суд нам отказал, а иск бабушки удовлетворил, договор ренты расторг, сославшись... на существенное изменение условий договора!
Суды первой и второй инстанции так и смогли добиться от бабушки, что же ее не устраивало в уходе за ней, почему сбежала. Уже перед уходом судей кассационной инстанции в совещательную комнату пожилой адвокат бабушки попросил слово для реплики. «Я вам скажу, почему бабушка сбежала, ей стыдно было признаться, их дедушка к ней приставал!» Из совещательной комнаты доносились раскаты хохота судебной коллегии.
Бабушке было за 80, а дедушке и того больше. 
Вот тогда то я и уяснил себе, договор ренты ничего не стоит расторгнуть. Моя дальнейшая практика это подтвердила.
Образец искового заявления о расторжении договора ренты (пожизненного содержания с иждивением).
Не могу не рассказать о том, что появились уже такие бабушки, которые по нескольку раз отдают свое жилье по договорам дарения или ренты, а потом получают обратно через суд. Причем судебные расходы оплачивают новые «опекуны», которым пообещано жилье после выигрыша дела. В качестве основания для оспаривания договоров дарения выдвигается версия, что бабушка в силу преклонного возраста считала, что за ней будет уход, но ухода, мол, она не получила. В суде такая версия успешно проходит, правда, не всегда. Ну а договора ренты, как уже сказано, оспорить легко.
Распознать этих бабушек нетрудно. Как правило, они отличаются завидным для своего возраста здоровьем, обладают природным артистизмом и патологической лживостью, талантливо симулируют плохой слух и зрение, и другие болезни. Впрочем, достаточно того, что она уже хотя бы раз возвращала жилье себе.
Оспорить договора ренты могут не только получатели ренты, но и их наследники. Вот один достаточно нетипичный случай, когда рента была установлена в пользу двух лиц, а впоследствии один из них умер.
Еще хотелось бы рассмотреть тоже не типичный, но менее редкий случай, когда получатель ренты умер до регистрации договора пожизненного содержания с иждивением. В законе сказано, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Просматривая свой архив я удивился, почему я не сослался в иске на п. 3 ст. 433 ГК РФ, который в тогдашней редакции гласил: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом». Сейчас (с 01.06.2015 г.) этот пункт изложен нескольку по другому «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом». Вот и пойми законодателя! Как же теперь понимать, можно ли считать ничтожным договор, если он сохраняет силу для его сторон, но не для третьих лиц?
Ну а на тот момент (это был 2001 год) мне казалось, что и так ясно — если человек умер до подписания договора, то, собственно, какой может быть спор? Понятно, что под моментом заключения договора понималась, скорее всего, его государственная регистрация. Итак, получатель ренты умер, когда договор ренты находился в регистрационном органе, но еще не был зарегистрирован. Свидетельство о государственной регистрации было выдано уже после его смерти. Уверен, что случись это сейчас, когда органы Росреестра приобрели уже необходимый опыт, никто бы не выдал свидетельства.
В этом деле я представлял сторону наследников получателя ренты. Когда победа была, казалось близка, произошло следующее: в пылу полемики с моими доверителями адвокат противной стороны вдруг бросила: «Ну ничего, мы вам такую «бомбу» подбросим - на следующем заседании!». Я насторожился. Пустая угроза? Не похоже. Но что? Все оказалось просто, но вместе с тем сокрушительно, как настоящая бомба. Оказывается получатель ренты еще до подписания договора составила завещание в пользу противной стороны. Даже, если бы мы выиграли это дело, мы все равно ничего бы не получили. Смысл борьбы был потерян.
Это, я думаю, и склонило судью на противоположную сторону. Хотя чисто формально мы были правы.
Стоимость услуг по данной категории дел
Консультация — 200 рублей
Исковое заявление о расторжении договора ренты (применении последствий недействительности ничтожной сделки) — 1500 рублей
Ведение дела о расторжении договора ренты (пожизненного содержания с иждивением), признании недействительным (применении последствий недействительности ничтожной сделки) договора ренты — от 15000 до 20000 рублей