Споры по гражданско-правовым договорам
и признание сделок недействительными
По традиции эту тему, как другие, рассмотрим через призму судебной практики, поэтому изложение материала может не совпадать с общепринятой системой гражданского права. Но и об этом, и почему так происходит, я уже писал.
Здесь тоже нужно небольшое пояснение. Договора — это наиболее распространенный вид гражданско-правовых сделок. В договорные отношения мы вступаем едва ли не каждый день. Вышел из дома купить хлеба — вот тебе и пожалуйста: договор розничной купли-продажи. Могут ли быть споры по таким договорам? Ну конечно! Однако эти споры мы уже рассмотрели в разделе Споры о защите прав потребителей. Основная масса подобных договоров подпадает под закон о защите прав потребителей и споры по ним рассматриваются с учетом ряда особенностей, очень существенных, я бы сказал. Главный признак того, что на договор распространяется Закон о ЗПП — продавец (исполнитель, изготовитель), вступая в данные правоотношения, осуществляет предпринимательскую деятельность
Споры по договорам, заключенным между предпринимателями и между юридическими лицами рассматривают арбитражные суды, о них мы расскажем также в отдельном разделе. Что тогда остается? Естественно, договора между гражданами. Некоторые из них мы также рассмотрели ( Взыскание долгов, Споры по договорам ренты (пожизненного иждивения).
Из оставшегося самая распространенная категория — договора купли-продажи (квартиры, дома, гаражи, автомобили и земельные участки). Споры по ним часто возникают на стадии заключения договора, чаще всего — о возврате аванса, если договор все же не состоялся. В разделе Имущественные споры вы найдете аналогичный пример.
Тоже довольно распространенная категория — оспаривание договоров приватизации (передачи имущества в собственность гражданина). Исключение несовершеннолетних граждан из договора приватизации, то есть фактически лишение их права на получение жилья в собственность — практически железное основание для оспаривания договора приватизации
Образец искового заявления об оспаривании договора приватизации жилого помещения
Договор купли-продажи
Споры по договорам купли-продажи недвижимости возникают не часто и, как правило, до заключения договора.
Вспоминается один случай, когда стороны договорились о продаже дома за определенную сумму. Однако, покупатель попросил вселиться в дом заранее, уплатив аванс в размере половины стоимости дома (в то время оформление сделки занимало два-три месяца, поскольку требовалось согласия органа опеки). Но когда документы к совершению сделки были подготовлены, покупатель … отказался оформлять сделку. Точнее, он был не против оформления, если с него не будут требовать оставшуюся сумму по сделке. Оценив ситуацию , я предложил подать иск о выселении, ведь юридически собственники оставались прежними. Когда дело оказалось в суде, судья предложил истцам... решить дело путем самозащиты права, т. е. просто выставить вещи ответчиков из дома, а иск из суда забрать. Я был крайне удивлен, что судья предложил такой способ разрешения спора, но ещё больше тому, что истцы этому совету последовали, ведь я настоятельно не советовал этого делать, предупреждая о последствиях. На что мне ответили - ну как же иначе, это же судья … Выясняется, что иногда лучше послушать адвоката, а с судьей не согласиться. Ответчики подали заявление в милицию о самоуправстве, возбудили уголовное дело, а мужа истицы, не имевшего к несчастью регистрации по месту жительства, ещё и арестовали. Дело это все-таки окончилось благополучно, разобрались, отпустили. Однако случай довольно поучительный, и каждому следует сделать зарубку: всегда ищите законные пути, кто бы ни советовал поступить иначе.
Встречаются также случаи, когда на момент заключения договора сумма передана продавцу не полностью. До суда этот спор редко когда доходит, дело в том, что продавец вправе приостановить регистрацию недвижимости до полной оплаты, чем, собственно, продавцы и пользуются в таких случаях. Если до суда дело и доходит, то обычно судом взыскивается оставшаяся часть денежной суммы, но сам договор не расторгается.
Договор дарения
Да, и договора дарения также оспариваются. Есть категория бабушек, которые дарят свое жилье родственникам, соседям, знакомым, а потом через суд забирают обратно. Довод — «думала ухаживать за мной будут, а они такие вот — не хотят». Суды идут навстречу, мол, в силу престарелого возраста не вполне осознавала существо сделки. Знаю одну такую бабушку, занимались ей мои коллеги, трижды(!!!) возвращала свое жильё! Я тоже встречался в процессе с одной из таких бабушек, но, к счастью моей клиентки, отсудить жилье бабушке не удалось.
Другая группа споров по договорам дарения — споры, основанные на обстоятельствах притворной сделки. Дело в том, что договора дарения часто заключаются, с целью прикрыть сделку купли-продажи, например, чтобы избежать процедуры преимущественного права другого дольщика. В моем случае реальная купля-продажа была формально договором дарения, однако продавец использовал данное обстоятельство, чтобы оспорить сделку. Я представлял сторону покупателя и сделку мы удержали.
Возражение на исковое заявление по спору о договоре дарения
Договор мены
Когда-то давно я выступал на стороне ответчика по иску об оспаривании договора мены долей домовладения ввиду недостатков строения. Был я молод, неопытен, и дело проиграл. Истица была прожженной сутяжницей, а мои клиенты (верующая женщина и ее слепая мать) — наивные, беззащитные люди. В те времена позицию защиты я формировал преимущественно из пояснений клиента, но они даже толком не прояснили для меня ситуацию. А в суде неожиданно выяснилось, что заседание было уже не первое, уже была назначена и проведена строительная экспертиза, в судебное заседание приглашен эксперт, а нас ждали только для того, чтобы выслушать и провозгласить решение. Вспомнил об этом деле во-первых, потому что ошибки молодости забывать не надо, а во-вторых, потому что это был единственный в моей практике случай спора по поводу договора мены и качества жилого дома по сделке, совершенной между гражданами.
Все же, мне не в чем упрекнуть того молодого юриста. Просмотрев документы, я убедился, что мои доводы были достаточно серьезными. Если и были у меня ошибки, то только в недостаточно твердой позиции по делу и, может быть, в неумении ее отстоять. Впрочем, судите сами, документы пред вами. Несмотря на то, что нормативная база устарела, здесь есть что взять себе на вооружение. Это и исковая давность, и действие закона во времени, и правопреемство. Суд явно допустил ошибку, и мои доводы могли бы сыграть свою роль если бы...
Возражение на исковое заявление по спору о договоре мены долей домовладения
Ходатайство о принесении протеста на решение суда по спору о договоре мены
А что касается сутяг (т. е. граждан, которые постоянно и бесконечно судятся со всеми подряд, чаще всего без помощи юриста) — куда-то они в нынешнее время растворились. Дорого судиться стало, что-ли, или неэффективно, не знаю.
Граждане заключают также и договора подряда, и договора аренды, но споры по этим договорам редко доходят до суда. Не так давно один гражданин собирался подать в суд на своего арендатора жилого помещения, но передумал, узнав, какая процедура его ждет. К тому же риэлторы подсунули ему образец договора, где было написано, что споры по данному договору рассматривает … арбитражный суд. А для суда общей юрисдикции, которому по закону подсуден данный спор, это прекрасный повод, чтобы с ходу завернуть исковое заявление. Так что меня лишили возможности выложить для вас образец данного искового заявления.
Часто меня спрашивают — какую сделку с недвижимостью (завещание, куплю-продажу, дарение, договор пожизненного содержания) лучше совершить, чтобы она не могла быть оспорена в суде. Имеется в виду, чтобы она не могла быть оспорена наследниками одной из сторон.
Отвечаю. Наследники не вправе изменить или расторгнуть любую из этих сделок, но они могут после открытия наследства подать иск о признании любой из них недействительными. Подача такого иска не означает бесспорного его удовлетворения. Чаще всего в исках им отказывают. Дело в том, что для оспаривания таких сделок необходимо доказать, что лицо совершившее сделку либо находилось в таком состоянии, что не способно было понимать значение своих действий и руководить ими, либо находилось под влиянием существенного заблуждения, либо под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. Доказать это крайне сложно, особенно если сделка была нотариально удостоверена, и нотариус подтверждает свободное волеизъявление, трезвый ум и твердую память всех сторон сделки. Но ни одна из этих сделок не является более «сильной» по отношению к другим. А более уязвимым, вопреки устоявшемуся мнению, является договор пожизненного содержания с иждивением. Поэтому — заключайте тот договор, который вам больше подходит, так сказать, отвечает волеизъявлению сторон. Если не можете определиться — заключайте договор купли-продажи.
Тем кто хотел бы получить более углубленную информацию по теме Недействительность сделок рекомендую изучить
Что касается моей собственной практики, то лучше всего у меня получалось признавать недействительными именно договора пожизненного содержания с иждивением (ренты). Ссылка на следующий файл имеется также в разделе Споры по договорам ренты (пожизненного иждивения)
В заключении поговорим о кредитных договорах. Тема достаточно обширная, а судебная практика далеко не в пользу заемщиков. Однако два документа из моей практики возможно помогут тем кто судится с банками, там есть что почерпнуть полезного.
Образец искового заявления о расторжении кредитного договора
Возражение на исковое заявление о взыскании задолженности по кредитному договору
Стоимость услуг по данной категории дел
Консультация — 300 рублей
Исковое заявление об оспаривании договора (кроме недвижимого имущества) — от 1000 до 1500 рублей
Исковое заявление об оспаривании договора с недвижимым имуществом - от 1500 до 2000 рублей
Исковое заявление о признании сделок недействительными (ничтожными) — от 2000 рублей
Ведение дела об оспаривании договоров — от 15 000 рублей
Ведение дела о признании сделки недействительной (ничтожной) — от 20 000 рублей